Защита дольщиков

Защита дольщиков

Защита дольщиков

Не пропадает актуальность с годами у наболевшего вопроса о том, как следует вести себя участникам долевого строительства в тех ситуациях, когда их застройщик становится банкротом. Происходят изменения в законах, разрабатывается судебная практика, улучшаются административные механизмы, которые призваны защищать интересы дольщиав, но, как говорится, «воз и ныне там», вряд ли сегодня какой-нибудь дольщик сможет утверждать то, что он чувствует безопасность в сфере отношений по долевому участию в строительстве.

В данной статье мы отметим определенные варианты (модели) поведения дольщиков в ситуациях, когда застройщик начинает проявлять признаки наступающего банкротства или процесс банкротства уже начат.

В начале стоит разобраться с понятийными направлениями, для этой цели мы обозначим формулировки, которые используются законодателями. Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, и других объектов недвижимости и о внесении поправок в определенные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ утверждает:

  • застройщик является юридическим лицом в независимости от его организационно-правовых форм, которые имеют в собственности или на правах аренды, на правах субаренды или же они предусмотрены Федеральным законом России от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии по развитию жилищных форм строительства», подпунктом номер 15, пункта 2,  статьи номер 39.10 согласно Земельному кодексу Российской Федерации случаях по правам безвозмездного использования земельного участка и привлекающее денежные средства от участников по долевому строительству согласно настоящему Федеральному закону по строительству (созданию) на данном земельном участке многоквартирного дома и (или) других форм недвижимости, за исключением форм по производственному назначению, согласно полученному разрешению на строительство;
  • объектом долевого строительства является нежилое или жилое здание, совместное имущество в доме многоквартирного типа и (или) других объектах недвижимостей, которые подлежат передаче собственнику долевому строительству после возникновения разрешения на ввод в использование многоквартирного дома и (или) другого типа недвижимости и находящиеся в составе имеющегося многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости, которые строятся (создаются) также с вложением денежных средств участников по долевому строительству.

Согласно Федеральному закону «О банкротстве (несостоятельности)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ так же предоставляет следующие понятия:

  • Участниками долевого строительства являются физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальное образование, которые имеют к застройщику претензии по передаче жилых помещений или денежные требования;
  • требования о передаче жилых помещений - требования участников долевого строительства о передаче им на основании совместного договора в пользование жилым помещением (квартирой или комнатой) в доме многоквартирного типа, который в процессе привлечения денег и (или) других типов имущества участников долевого строительства не введен в пользование (после - договор, который предусматривает передачу жилых помещений);
  • денежное требование - это тип требования участника долевого строительства о: возврате денег, которые уплачены до расторжения заключенного договора или сделки, предусматривающих передачу жилого здания, и (или) денег по стоимости имущества, которое передано застройщику до момента расторжения данного договора; возмещению убытков в виде действительного ущерба, который причинен в процессе нарушения обязательств застройщика осуществить передачу жилого помещения согласно договору, который предусматривает передачу жилого здания; возврат денежных средств, возмещенных по договору, закрепленному судом или судом арбитражного типа, недействительным и предполагающим передачу жилого здания, и (или) денег в сумме по стоимости имеющегося имущества, которое передано застройщику по данному договору; возврат денежных средств, возмещенных по договору, закрепленному арбитражным судом или судом другого типа, незаключенным и предполагающим передачу жилого здания, и (или) денежных средств в количестве стоимости того или иного имущества, которое передано застройщику по данному закону;
  • объектом строительства является дом многоквартирного типа, по отношению к которому участники строительства имеют требования о перераспределении жилых помещений или имели данные требования до прекращения договора, который предусматривает передачу жилья, в том числе и многоквартирного дома, строительство которого не закончено (далее - объекты незавершенного этапа строительства);
  • земельный участок – является земельным участком, застроенным или подлежащем застройке и на нём должно быть или должен находится какой-либо объект строительства;
  • реестром требований по процессу передачи жилья является такой тип реестра, который содержит требование по передаче жилья, признанного обоснованным судом арбитражного типа.

Важно знать, что банкротством является признанная судами неспособность застройщика выполнить требования, имеющиеся у кредиторов по денежным выплатам и просроченным платежам. Необходимо учитывать, что банкротом можно назвать застройщика лишь после начала процедуры конкурсного производства, до начала процедуры конкурсного производства (при использовании других методов) застройщика банкротом признать нельзя. В условиях банкротства для застройщика используются следующие этапы по наблюдению, финансовому оздоровлению, внешнему управлению, конкурсному производству и мировому соглашению. На практике зачастую используются только два вида процедур из вышеописанных: конкурсное производство и наблюдение.

Согласно ст. 62 Федеральному закону РФ «О банкротстве или несостоятельности» от 26.10.2002 № 127-ФЗ процесс наблюдения применяется после результатов по рассмотрению арбитражным судом актуальности заявления по признанию должника банкротом. Согласно статье 124 вышеописанного Федерального закона РФ отметим, что признания арбитражным судом пункта о выявлении банкротства для должника назначает за собой открытие этапа конкурсного производства.

Отметим ситуацию, при которой банкротство для застройщика не становится свершившимся процессом, но по всем пунктам «его время истекло». Многие специалисты юридической сферы придерживаются мнения о том, что интересу дольщика на таком этапе главным образом соответствует обращения в суд по делам общей и формальной юрисдикции с требованиями о признании прав собственности на объекты недвижимости или прав на долю в данном объекте по незавершенному типу строительства. В таком случае обращения в суд по делам общей юрисдикции с таким требованием, дольщику следует осуществить до этапа введения по отношению к застройщику процедур по наблюдению. Следует отметить несколько правовых процедур (в зависимости от этапов строительства для объекта) согласно которым дольщик имеет право предъявить свои требования:

  • Первым вариантом является объект в процессе строительства – дольщику следует добиваться в суде установления прав собственности на процент доли в совместной долевой собственности на объекты незавершенного этапа строительства, например,  в виде квартиры.
  • Вторым  вариантом является тот момент, когда строительство объекта завершено, но он еще не эксплуатируется, либо находится на этапе последней степени готовности, позволяющей выделить особые признаки квартиры, которая подлежит передаче – дольщики могут требовать у арбитражного суда уже провозглашения прав собственности на данную квартиру, определяя свою позицию согласно ст. ст. 130, 218 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 ЖКРФ.
  • Вариант третий- это, когда здание построено, введено в эксплуатацию, однако сам застройщик не осуществляет передачу квартиры для дольщика. В таком случае дольщик должен действовать, так же как и в других вариантах, обращаться в суды за провозглашениям прав собственности согласно ст. ст. 130, 218, 702, 729 ГК РФ, ст. 6  закона «Об участии в строительстве долевого типа многоквартирного дома и других объектов недвижимости и о создании изменений в законодательных актах Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Следует отметить, что кроме требования о признании прав собственности, про которые мы говорили выше, дольщики в процессе нарушений застройщиком пунктов договора так же, как и норм 214-ФЗ могут обратиться к судье для защиты своих интересов как потребители и взыскать с необязательного застройщика компенсацию, требовать возмещений морального ущерба, и выплаты штрафа. Данные процедуры следует осуществить до процесса образования наблюдений по отношению к застройщику.

Зачастую происходит то, что дела застройщиков плохи и дольщик понимает это только после того как о банкротстве застройщика уже, начинают сообщать в СМИ, т.е. в тот момент, когда процедуры банкротства развиваются полным ходом, в этом случае оптимальным способом для активной защиты имеющихся интересов становится осуществления требований по передаче квартир в реестры требования кредиторов у застройщика.

Согласно статье 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ определено, что данные требования по передаче жилого типа помещения предъявляются и устанавливаются в порядке, согласно статьями 71 и 100 описанного Федерального закона.

Арбитражным судам в процессе рассмотрения обоснованности требования о передаче жилого помещения следует предоставить доказательства, которые будут подтверждать факт о полной или частичной оплаты, производимой участниками строительства для исполнения своих обязанностей перед застройщиком согласно договору, который предусматривает процесс передачи жилых помещений. Требование по передаче жилого помещения, признанное обоснованным судом арбитражного типа, подлежит признанию судом и включенным в реестр требований о передаче жилого помещения.  Определения о включении требований о передаче жилья в реестры требований о передаче жилья или определение отказа во включении данного требования в имеющийся реестр может быть подвергнуто процессу обжалования.

Участник строительства согласно требованию по передаче жилого помещения обладает правом участия в собрании кредиторов и обладает количеством голосов, которые определяются исходя из денежной суммы, выплаченной участниками в строительстве застройщикам согласно договору, который предусматривает передачу жилья помещения, и (или) стоимость переданного  распоряжение застройщика имущества, размеров убытков по реальному ущербу, определенного согласно пункта 2 статьи 201.5  Федерального закона РФ №127-ФЗ. Участник строительства обладает правом предъявлять свои возражения для требований других кредиторов.

В реестр требования по передаче жилья включают: сумму, уплаченную участником строительства имеющемуся застройщику согласно договору, который предусматривает передачу жилья, и (или) стоимость имущества, которое передано застройщику в рублях; размер невыполненных обязательств участника в процессе строительства перед застройщиком согласно договору, который предусматривает передачу жилых помещений, в рублях (учитывая и стоимость непереданного типа имущества, указанную в данном договоре); информацию о жилых помещениях (в том числе о их площади), которые являются предметами договора, предполагающего передачу жилья, а также информацию, идентифицирующие объекты строительства согласно договору.

По вышеуказанным формулировкам Федерального закона о банкоротстве важно отметить следующее: зачастую на практике можно столкнуться с очень неоднозначной ситуацией, приведем следующий пример:

  • в деле о процессе банкротстве застройщика нашего региона у суда возник вопрос о том, как применить процесс применения требований дольщика в реестры требования о передаче жилья к лицам, приобретающих право требования согласно договору цессии. Данный цедент («дольщик») заключил договор по долевому участию в строительстве для многих помещений с застройщиком по очень низкой цене, а после уступил право требования на любое помещение по завышенной цене – отсюда могут возникнуть закономерные вопросы, например, один из них: «какую сумму необходимо учитывать при подсчете количества голосов данного кредитора на собрании у кредиторов?» Ту денежную сумму, уплаченную застройщику согласно договору долевого участия (это является логичным решением и прямо определено буквой закона) или же денежную сумму, уплаченную кредитором согласно договору цессии (это отвечает интересу кредитора и этапам закона)? Породит ли заключение суда о возможности применения первого варианта правам кредитора (цессионария) на предоставления требования к цеденту о возмещении разницы между разными суммами (ведь едва ли можно списать возможные, при таком этапе событий, убытки кредитора на возможность алеаторности цессии)? Не может ли привести использование судом второго возможного варианта к возникновению на собрании кредиторов лиц с необоснованно «раздутым» числом голосов, не спровоцирует ли это заинтересованных людей к организации «искусственных» кредиторов для давления на собрание?

Стоит отметить, что дольщики, которые имеют на момент образования реестров требования, решения суда о получении с застройщика суммы неустойки, морального ущерба, штрафа и других сумм могут кроме включения таких требований по передаче помещения включить особенные требования в самостоятельный тип реестра денежных требований для кредиторов с обладание голосов пропорционально количеству денежной задолженности.

В настоящее время, единой позиции по данным и еще целому ряду других вопросов у суда нет (зато имеется очень интересные и часто противоречивые виды позиций судов разнообразных инстанций) – вот и появляется на первом плане «судебное усмотрение», а оно определяется совокупностью разнообразных факторов (от политических и экономических форм конъюнктуры региона, до субъективных процессов восприятия судами ситуаций), что часто затрудняет прогнозирование процесса развития и защиту интересов участника в деле о процессе банкротства застройщика – по правде говоря, защиту интересов дольщика в каждом особом случае, даже в рамке банкротства застройщика, следует грамотно осуществлять при помощи «ручного» управления и деликатного процессе контроля со стороны, юристов, которые осуществляют данное представительство.

Нельзя не сказать о перспективах. Если с перспективой тех или иных дольщиков-кредиторов здания которых построены и решение их вопроса с передачей прав собственности находится исключительно в правовой форме – все относительно ясно, то в тех ситуациях когда жилье, не достроено, дольщик обладает возможностью в качестве компенсации обладать правами застройщика на объекты по незавершенному строительству и земельным участок для того, чтобы построить здание, как говорится «своими руками». Для этого потребуется формирование жилищно-строительного кооператива. Согласно статье 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ определяет «правила игры» в случае избрания кредиторами подобного пути решения создавшейся проблемы. Важно отметить, что такой проецесс является продуктивным и наиболее максимально отвечает интересам кредитора в такой ситуации, хотя на практике реализация механизма погашения требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства встречается не так часто, вероятно по причине сложности его реализации.

Из всего вышеизложенного становится ясно, что процесс защиты интересов дольщика при банкротстве застройщика процесс сложный и запутанный, однако юристы и адвокаты нашей компании готовы применить все свои знания и опыт, чтобы помочь Вам в разрешении самой сложной  ситуации.