Споры с застройщиками по ДДУ

Споры с застройщиками по ДДУ

Споры с застройщиками по ДДУ

Споры с застройщиками по ДДУ возникают в случае, если Вы вложили свои сбережения в долевое строительство недвижимости, а Застройщик грубо нарушает сроки сдачи. Что делать?! Куда бежать?! Что просить?! Прежде всего, Вам необходимо успокоиться и довериться профессионалам своего дела. Специально для Вас наши юристы подготовили подробный план действий.

Отношения Участника долевого строительства и Застройщика регулирует ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако частью 9 статьи 4 вышеназванного закона установлено, что если гражданин приобретает недвижимое имущество для личных или семейных нужд, не связанных с осуществлением коммерческой деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной федеральным законом об участии в долевом строительстве. Срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора. Таким образом, при нарушении договорных сроков передачи объекта недвижимости – Застройщик существенно нарушает договор и Ваши права, как потребителя.

Самым важным моментом для однозначного взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту ДДУ) является определение правильного периода для ее начисления. В договоре Застройщики, как правило, никогда не указывают точной даты передачи. Стандартные договоры ДДУ определяют окончание строительства календарным периодом, например, 1 квартал 2019 года, что означает, что передача должна быть осуществлена в срок не позднее 31 марта 2019 года. Однако строители обязательно оставляют лазейки для одностороннего изменения сроков сдачи объекта. На практике встречается множество различных формулировок положений договора, включение которых грозит Потребителю легальным изменением долгожданной даты получения квартиры или иной недвижимости. Чаще всего можно встретить такой пункт ДДУ: «Застройщик вправе в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок может быть продлен не более чем на 6 месяцев». У самых недобросовестных контрагентов могут быть внесены изменения и три, и даже четыре раза за весь период строительства, а момент подписания акта приема-передачи отсрочен вообще на год или полтора. Существует еще один законный способ увеличения периода ожидания своей квартиры, к которому очень часто прибегают нерадивые Застройщики. Такой способ представляет собой подписание дополнительного соглашения к ДДУ об изменении сроков передачи объекта строительства. Подписывая такое соглашение, без предварительной консультации с юристом, Вы добровольно подтверждаете, что согласны с назначением новой датой сдачи жилья и утрачиваете право на получение денежных средств за нарушенный период. Очень важно понимать, что все изменения ДДУ должны быть совершены в письменной форме и носить добровольный характер. Никто не вправе понуждать Вас к подписанию каких-либо соглашений на заведомо не выгодных для Вас условиях. И прежде, чем подписывать такие соглашения, обговорите с Застройщиком размер компенсационных выплат за уже нарушенные условия договора, а также строго определите сроки и порядок выплаты этих денежных средств с обязательным занесением этих положений в соглашение. Обращаем Ваше внимание, что специалисты нашей компании помогут Вам быстро и грамотно рассчитать весь период просрочки, а также подготовят для Вас соглашения об изменении сроков строительства на самых выгодных для Вас условиях.

Следующим необходимым шагом к урегулированию разногласий должна стать претензия. Соблюдение претензионного порядка прямо не предусмотрено законом, но может быть включено, как обязательно условие, в сам ДДУ. Мы рекомендуем все же соблюдать досудебную процедуру урегулирования споров, поскольку в дальнейшем это намного облегчит ведение судебного процесса. Претензию Вы вправе направить в первый же просроченный день. Такое письмо направляется заказным почтовым отправлением с описью вложения по юридическому адресу Застройщика или адресу, который указан в ДДУ и признан сторонами официальным. Вы также можете доставить свои письменные требования непосредственно в офис Застройщика, но в этом случае потрудитесь проконтролировать, чтоб на Вашем экземпляре был проставлен входящий номер, ФИО лица, принявшего претензию, а также штамп или печать организации.

Претензия должна содержать Ваши требования и расчет неустойки, о взыскании которой Вы заявляете Застройщику. Необходимо отметить, что в соответствии с п.1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, расторжения и возврата уплаченных денежных средств Вы сможете требовать не ранее, чем через 2 месяца от установленной даты сдачи в ДДУ. В остальных случаях, Вы можете обратиться с требованиями об устранении нарушения договора, назначении нового срока, возмещении морального вреда и взыскании неустойки за нарушение обязательств.

Рассчитать неустойку Вы можете самостоятельно, используя формулу, предусмотренную ч. 2 ст. 6 ФЗ:

  • цена договора * ставка рефинансирования ЦБ* 1/150 (если Вы потребитель) * количество просроченных дней,
  • где цена договора – это все суммы, уплаченные Застройщику на момент возникновения спора;
  • ставка рефинансирования Центрального Банка РФ (учетная ставка) – ставка процента при предоставлении Центральным банком кредитов коммерческим банкам, в том числе используется в целях расчета пеней и штрафов;
  • 1/150 – двойной размер от установленной законом неустойки;
  • количество просроченных дней – период в днях от начала нарушения срока до передачи объекта или до дня предъявления требований.

Несмотря на простоту вычислений, мы советуем обратиться к нашим специалистам, которые смогут произвести расчет не только по текущей ставке рефинансирования ЦБ, но и за каждый период изменения такой ставки, чтоб полученный итоговый расчет стал максимально выгодным для Клиента.

В соответствии с законом РФ «О защите прав потребителей» ответ от Застройщика Вы должны получить не позднее 10 дней с момента получения им Ваших требований. Если ответ Вы не получили или Вам ответили отказом, то самое время не затягивать с обращением в суд.

На какие выплаты следует рассчитывать при вынесении судебного решения:

  1. Если Вы заявляете отказ от Договора, и в течение 20 (двадцать) рабочих дней Застройщик не вернул Вам денежные средства, уплаченные за строящийся объект, то Вы вправе требовать возврата всей суммы;
  2. Неустойку за нарушение сроков передачи объекта строительства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора;
  3. Штраф в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 50% от всех сумм, присужденных судом в пользу Потребителя;
  4. Компенсацию морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», размер который определяется судом и зависит от степени нравственных страданий Потребителя;
  5. Возмещения в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки в соответствии со ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в том числе аренду, наём жилья, уплату процентов по кредитам и иные убытки.
  6. Судебные расходы в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, в том числе расходы на услуги представителя, экспертов, почтовые и другие расходы.

Исковое заявление в соответствии с ч. 7 ст. 29 ГПК РФ может быть по выбору истца подано по месту своего жительства или пребывания, по месту заключения или исполнения договора, а также можно подать месту нахождения ответчика.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истцы по искам о защите прав потребителей освобождаются от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1000 000,00 (Один миллион) рублей.

Ведение судебного процесса мы очень рекомендуем доверить нам, поскольку профессионализм и многолетняя практика позволят нам это сделать быстро, качественно и с высокой финансовой эффективностью.

Будьте здоровы, а все проблемы с Застройщиком легко разрешаются нашими профессиональными юристами.

Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договорам скачать>>

Образец претензии к Застройщику о взыскании неустойки скачать>>